เข้าใจกฎหมาย ครอบครองปรปักษ์ ต้องรู้..ก่อนสูญเสียบ้าน-ที่ดิน ให้คนอื่น

ทำไมคนที่ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดิน จะมีสิทธิ์เข้าไปครอบครองเป็นเจ้าของ ของคนอื่นได้ คำว่า “ครอบครองปรปักษ์” (Adverse Possession) จึงถูกค้นหาขึ้นมาทันที ครอบครองปรปักษ์ ต้องรู้..ก่อนสูญเสียบ้าน-ที่ดิน ถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักจะก่อให้เกิดข้อพิพาทอยู่บ่อยครั้ง

และยังชวนให้หลาย ๆ คนเกิดความสงสัย ทำไมถึงเอื้อประโยชน์ให้ทำได้ แล้วแบบนี้คนที่มีบ้าน มีที่ดิน แต่ไม่ค่อยมีเวลาไปอาศัยอยู่ จะต้องทำอย่างไรเพื่อไม่ให้ถูกครอบครองปรปักษ์ วันนี้เรามาทำความรู้จักการครอบครองปรปักษ์คืออะไร? มีหลักเกณฑ์หรือข้อบังคับอย่างไรบ้าง?
 

ครอบครองปรปักษ์ ต้องรู้..ก่อนสูญเสียบ้าน-ที่ดิน คืออะไร?

เป็นกฎหมาย ที่ตราขึ้นเพื่อให้ผู้ที่มีที่ดิน รวมไปถึงที่อยู่อาศัย ปล่อยให้เกิดความรกร้าง ขาดการเข้ามาดูแลหรือแสดงความเป็นเจ้าของเป็นระยะเวลานาน โดยหากมีผู้ที่ต้องการและเข้าทำประโยชน์ในที่ดินเป็นระยะเวลานานกว่า 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้เข้าแสดงตนเป็นเจ้าของ ขับไล่ หรือทักท้วงใดๆ

“ผู้นั้นก็จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์” เพราะกฎหมายประสงค์ให้ประชาชนใช้ที่ดินเพื่อทำประโยชน์ไม่ใช่สะสมที่ดินไว้เพื่อเป็นทรัพย์สินนั่นเอง

ซึ่งกฎหมายนี้อาจจะไม่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้ชีวิตและแนวคิดของคนในปัจจุบัน เนื่องจากเป็นกฎหมายที่ใช้มาเป็นเวลานานมากแล้ว จากเดิมที่กฎหมายนี้ต้องการส่งเสริมให้ใช้พื้นที่ หรือ อสังหาฯต่าง ๆ ให้เป็นประโยชน์ ไม่ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า

แต่ปัจจุบัน ที่ดินและอสังหาฯ ส่วนใหญ่นั้นจะมีเจ้าของแล้วทั้งสิ้น และสามารถสืบตามหาเจ้าของได้ไม่ยากเหมือนในสมัยก่อน กฎหมายการครอบครองปรปักษ์ จึงอาจถูกนำไปใช้ในทางที่ผิด กลายเป็นมองหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินของคนอื่นแทนได้เช่นกัน
 

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์เป็นอย่างไร?

การครอบครองปรปักษ์ จะจัดอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์

การครอบครองปรปักษ์ นั้นสามารถเกิดขึ้นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ ที่ถูกต้องไม่ได้ทำได้ง่ายๆ เหมือนอย่างที่คิดกัน มีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ซึ่งโดยทั่วไปจะมีข้อกำหนด ดังนี้

• มีการครอบครองและเข้าไปใช้ประโยชน์ อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น
• การครอบครองปรปักษ์ ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์เท่านั้น ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ต้องเป็นที่ดิน ที่มีเพียงสิทธิครอบครองจะไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ แม้จะครอบครองนานแค่ไหนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
• เป็นการครอบครองโดยความสงบ โดยการเข้าครอบครองโดยไม่ได้ขับไล่ หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน โต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน
• เป็นการครอบครองโดยเปิดเผย ไม่มีการปิดบังอำพราง เป็นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นอย่างเปิดเผย รับรู้โดยทั่วกัน
• เป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยจะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้น เช่น ปลูกพืชผัก เลี้ยงสัตว์ อยู่อาศัย
• ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์) *สังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์ที่ไม่ติดอยู่กับที่ สามารถนำติดตัวไปไหนมาไหนได้ เช่น โบราณวัตถุ ,เพชร ,ทอง , รถยนต์ , และเครื่องประดับ เป็นต้น
• การแย่งการครอบครองต้องไม่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ถือว่าเป็นพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
• กรณีเป็นผู้เช่าถือว่าไม่มีสิทธิ ถ้ามีการเช่าหรือทำสัญญาเช่าในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ อยู่ จะถือว่า ไม่เป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ อยู่ ไม่ใช่การปล่อยร้างแล้วเข้าครอบครอง
• กรณีถ้าเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ โดยมีการทำเป็นลายลักษณ์อักษร จะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ ได้เช่นกัน
• กรณีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นั้นอยู่ในระหว่างการซื้อ-ขาย ผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างทำสัญญาซื้อขาย ไม่นับเป็นการครอบครองปรปักษ์
• มีการยื่นคำร้องต่อศาล และศาลมีคำสั่งให้สามารถครอบครองได้

โดยการเข้าครอบครองปรปักษ์นั้นจะยังไม่สมบูรณ์ ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนการได้ที่ดินนั้นกับเจ้าหน้าที่ก่อน โดยผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินต้องไปร้องขอต่อศาล เพื่อให้มีคำพิพากษาว่า ผู้ครอบครองปรปักษ์คนนั้นมีสิทธิ์ในที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย และต้องไปดำเนินการสำนักทะเบียนที่ดิน เพื่อเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินโฉนดเดิม เป็นชื่อของเจ้าของคนใหม่ ส่วนที่ดินเปล่า เช่น ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ครอบครองปรปักษ์ ต้องรู้..ก่อนสูญเสียบ้าน-ที่ดิน จึงเป็นเรื่องสำคัญเป็นอย่างมากในปัจจุบัน
 

กฎหมายที่ต้องรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์
 

• การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ ส่วนทรัพย์ประเภทที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ แต่อาจแย่งการครอบครองกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ได้แบบครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549)
• การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ทรัพย์ของตนเองไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น อ้างว่าเป็นที่ดินของตนเองแต่ใส่ชื่อของคนอื่นแทน (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536) หรืออ้างว่าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับมรดกมา (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4843/2545)
• การครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ผู้ครอบครองไม่จำเป็นต้องทราบว่าทรัพย์นั้นเป็นของผู้อื่น อาจเข้าใจว่าเป็นของตนเองก็ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5794/2551, 5596/2552)
• การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ ต้องใช้สอยทรัพย์นั้นอย่างเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์นั้น และต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น เช่น
  • การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7490/2551)
  • การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองที่ดินมรดกทั้งหมด ถือว่าเป็นการครอบครองแทนทายาททุกคน ต้องมีการบอกกล่าวต่อทายาทอื่น ๆ ก่อนว่าเจตนายึดถือเพื่อตนจึงจะเริ่มนับว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)
  • การครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539)
  • เจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองที่ดินถือว่าครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่น ๆ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537)
• ถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างที่ครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544, 8700/2550)
• ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ เช่น ไม่ได้ถูกฟ้องคดี และต้องเปิดเผย คือ ไม่ได้หลบ ๆ ซ่อน ๆ แต่แสดงออกต่อบุคคลทั่วไปโดยเปิดเผย

How to ทำอย่างไร? ไม่ให้ถูก ครอบครองปรปักษ์ ต้องรู้..ก่อนสูญเสียบ้าน-ที่ดิน
 

• ตรวจเช็กที่ดินอย่างสม่ำเสมอ

ในกรณีที่เรามีที่ดินเปล่า ที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ใด ๆ เพื่อป้องกันการรุกล้ำหรือเข้ามาครอบครองที่ดินของเรา เพื่อนบ้าน หรือคนที่อยู่ระแวกใกล้เคียง อาจจะเป็นผู้ช่วยที่ดีที่สุดสำหรับคุณ ในการเป็นหูเป็นตา โดยอาจจะมีข้อตกลงเป็นหนังสือ พร้อมกับจ่ายค่าตอบแทนตามเหมาะสม

• ติดป้ายหรือล้อมรั้วที่ดินให้ชัดเจน ว่าที่ดินนี้มีเจ้าของแล้ว

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก หรือห้ามเข้ามาใช้ครอบครอง โดยระบุชื่อเจ้าของให้ชัดเจน หรือใช้วิธีการทำรั้วล้อมรั้วที่ดินเปล่า เพื่อแสดงอาณาเขตความเป็นเจ้าของ เพื่อป้องกันคนนอกเข้ามาบุกรุกที่ดิน

• ตรวจหลักหมุดที่ดิน

เข้าตรวจเช็คหลักหมุดที่ดินอยู่เสมอ ว่ายังคงอยู่ในตำแหน่งเดิม ไม่เคลื่อนย้าย ไม่ชำรุดเสียหาย หากพบว่ามีการรื้อย้าย เคลื่อนที่ของหลักหมุด ให้รีบแจ้งความเพื่อดำเนินคดีโดยทันที

• ทำรังวัดที่ดิน

เจ้าของที่ดินควรมีการตรวจสอบที่ดินอยู่เสมอ โดยการทำรังวัดทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่ามีการเพิ่มลดหรือไม่ หรือในกรณีที่ที่ดินไม่มีการล้อมรั้วอย่างชัดเจน อาจโดนผู้ที่ไม่เกี่ยวข้องเข้ามาใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้

• รีบคัดค้านทันที

ถ้ามีคนอื่นมาครอบครอง เมื่อพบว่าคนมาครอบครองที่ดินของเราโดยไม่ได้รับอนุญาต ให้รีบคัดค้าน หรือโต้แย้งทันทีเพื่อให้ย้ายออกในทันทีแต่ถ้าหาข้อตกลงร่วมกันได้หากเขาอยากใช้ที่ดินต่อ ก็ให้ทำสัญญาเช่าที่ดิน แต่ในกรณีที่ตกลงกันไม่ได้ ไม่ยอมย้ายออก แนะนำให้เจ้าของที่ดินดำเนินการฟ้องร้องตามกฎหมาย

• เสียภาษีที่ดิน หรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย

การเสียภาษีที่ดินหรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย หรือดำเนินการอื่นๆ เพื่อให้มีบันทึกไว้กับกรมที่ดิน หรือหน่วยงานราชการ เพื่อเป็นการแสดงความเป็นเจ้าของที่มีส่วนในทางกฎหมาย ย้ำเตือนว่าเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้ เช่น ยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่ ยื่นเรื่องขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดิน ยื่นเรื่องเพื่อตรวจสอบสถานะ เป็นต้น
 

ค้นหาแปลงที่ดิน สะดวก ง่าย ด้วย LandsMaps

การค้นหาแปลงที่ดิน หรือการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินในอดีตเคยเป็นเรื่องที่ยุ่งยากวุ่นวาย ยิ่งกับคนทั่วไปที่ไม่ได้มีความรู้หรือความเชี่ยวชาญเรื่องการซื้อ–ขายที่ดิน หากเราต้องการทราบราคาประเมิน ตรวจสอบโฉนดที่ดิน เลขระวางที่ดิน เราก็จะต้องเดินทางไปยังกรมที่ดินเพื่อตรวจสอบข้อมูล ซึ่งแน่นอนว่าต้องเสียทั้งค่าเดินทาง เสียทั้งเวลา 

แต่ในปัจจุบัน เรามีแอปพลิเคชันที่ช่วยอำนวยความสะดวก ไม่ว่าจะเป็นการหาพิกัดที่ดินจากเลขที่โฉนด ค้นหาที่ดินเลขระวาง หรือค้นหารูปแปลงที่ดินก็ทำได้ง่าย ๆ ผ่านสมาร์ทโฟน บทความนี้ จะมาแนะนำ ค้นหาแปลงที่ดิน สะดวก ง่าย ด้วย LandsMaps แอปฯ ค้นหาแปลงที่ดินจากกรมที่ดินให้รู้จักกัน

อย่างไรก็ตาม เนื้อหาทั้งหมดที่กล่าวมาในบทความนี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของเรื่องการครอบครองปรปักษ์ เท่านั้น ซึ่งคงยังมีข้อพิพาท และคำพิพากษาศาลฎีกาอีกมากมาย ที่เกิดขึ้น แต่ในมุมของสังคมปัจจุบัน ต่างมีความคิดเห็นว่า กฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์นั้น ควรได้รับการปรับปรุงให้มีความทันสมัยต่อการเปลี่ยนแปลงในปัจจุบัน ที่สภาพเศรษฐกิจและสังคมในประเทศไทยที่เปลี่ยนไปเป็นอย่างมาก ที่ดินที่รกร้างว่างเปล่านั้นแทบไม่มีแล้ว การสืบค้นว่าที่ดินเหล่านี้มีเจ้าของหรือไม่? ก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป จึงไม่มีเหตุจำเป็นที่ต้องเข้าไปครอบครองเป็นเจ้าของ บนที่ดินของคนอื่น ในฐานะ "ผู้ครอบครองปรปักษ์" อีกต่อไป

หากสนใจเกี่ยวกับการซื้อบ้านมือสอง สามารถใช้บริการนายหน้าขายบ้าน The Best Property ได้เลย นอกจากเราจะเสนอขายบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดแล้ว เรายังมี สาระน่ารู้เรื่องบ้าน ต่าง ๆ ให้ผู้สนใจสามารถอ่านเนื้อหาอสังหาริมทรัพย์เป็นความรู้เพิ่มเติมได้อีกด้วย สนใจใช้บริการจาก The Best Property สามารถติดต่อเพิ่มเติมได้ที่

• Line: @thebestproperty
• Website: https://tb.co.th/ 
• Tel: 02-047-4282